Основной упор статьи я сделаю на описание вопроса аренды жилья через агента, поскольку он самый актуальный и обсуждаемый.

Если Вы решили воспользоваться услугами агента при поиске жилья, то полезно будет знать некоторые моменты.

Допустим, Вы готовы заплатить агенту 50% от стоимости аренды жилья за месяц. Тогда лучше воспользоваться моим советом и поступить следующим образом. Надо известить все или несколько агентств о своем желании найти квартиру. Сколько бы человек не напрягалось, подбирая для Вас варианты, платить придется только одному (тому, который найдет подходящий вариант) и только один раз по факту заключения договора. Все агенты города могут искать и показывать Вам квартиры, а в деньгах Вы при этом ничего не теряете. Очевидно, что при таком подходе спектр предложений будет значительно шире без дополнительных затрат. Не обращайте внимания, если одну и ту же квартиру Вам хотят показать два разных агента. Это нормально. Не стоит, конечно, назначать им встречу на одном и том же адресе в одинаковое время, чтобы не провоцировать конфликт между ними. Но, в конечном счете, это их проблемы разбираться между собой, чья именно это квартира и чьи тапки. Вы имеете полное право выставить свой запрос на тендер. И кто в нем победит, тот и получит плату за услуги. Не Ваша забота разбираться, кто из агентов оказался расторопнее. Вы ищите квартиру и оплачиваете услуги в оговоренном объеме. Остальное - не важно.

Следует понимать, что Вы оплачиваете не количество показов, а только услуги, которые привели к заключению договора.

Также есть возможность уменьшить размер комиссии. К примеру обзвонить все агентства и сказать, что готовы заплатить комиссию за подбор квартиры, но в размере 30% от стоимости месяца аренды. Не важно, какая комиссия взимается той или иной фирмой. Те, кто не согласны на 30 процентов комиссионных, отсеются сами. Кто-нибудь из агентов обязательно согласится и на такие условия.

Что касается моей комиссии, то со мной можно договориться. Но заранее. Поставить меня перед фактом скидки после сделки не получится. Есть способ устроить так, что не будете Вы проживать в квартире, если пытались "кинуть" агента. В случае со мной комиссия может отсутствовать вовсе. Когда услуги оплачивает владелец квартиры. Таких сделок на моей памяти около пятнадцати. В этой ситуации я не беру денег с того, кто ищет квартиру. Если квартира "моя" (то есть у меня прямой контакт с владельцем), тогда размер моего вознаграждения - вопрос переговоров. Если же я ищу вариант, по Вашей просьбе задействуя своих коллег, тогда меньше 50% процентов не будет, поскольку эту комиссию мы будем делить на двоих или даже на троих. Но с этим вопросом мы сами разберемся.

Таким образом, если у Вас есть деньги на оплату комиссии, то можете обеспечить себе и экономию, и просмотр значительно большего количества квартир.

Если деньги у Вас требуют до заключения договора и подбора вариантов, то это лохотрон. Это мое личное убеждение, основанное на опыте. Многие агенты не согласятся со мной, утверждая, что это гарантийный взнос за усилия или показатель платежеспособности клиента, или еще что-нибудь придумают, вроде сложившейся политики компании... Я же утверждаю, что это всегда криво заканчивается и это лохотрон! Вам могут предоставить договор "на оказание информационных услуг" и даже выдать кассовый чек или приходный ордер - не имеет значения. В таких ситуациях всё продуманно и деньги Вы свои не вернете, даже если список телефонов владельцев квартир, выданный Вам за деньги окажется чистой липой со страховочным, но неприемлемым вариантом какой-нибудь убитой квартиры, которую они всем показывают. Деньги надо платить агенту только тогда, когда принято решение снять квартиру, которую он показал. И, это тоже важно, только после подписания договора аренды с владельцем квартиры. До встречи с владельцем деньги не надо отдавать. Ни комиссию, ни арендную плату. Есть редчайшие исключения! Когда владелец, к примеру, находится в другом городе и действительно поручил агенту совершить все необходимые действия, включая получение арендной платы, гарантийного взноса и оплаты коммунальных услуг. Но это очень легко проверить. При телефонном разговоре с владельцем стоит уточнить у него адрес и площадь квартиры, о которой идет речь. Собственнику эти данные известны и он не заставит ждать ответа. А мошенник не сможет сориентироваться быстро и выдаст себя сам. Можно сказать на это, мол, может владелец сдает через этого агента несколько квартир... И может не знать о какой именно идет речь... Брехня всё это. В подобном случае любой владелец играючи назовет и требуемый адрес среди прочих в списке, и площадь квартиры, и количество комнат, и какого цвета плитка в ванной, и размер ежемесячной платы. А соучастник кидалы обязательно ошибется!

Возможно, Вам небезынтересно узнать, за что агенты требуют комиссию. Не вдаваясь в нюансы, расскажу.

Чтобы показать Вам квартиру агент должен сначала найти эту квартиру, осмотреть, договориться с владельцем, проверить его право на распоряжение этой квартирой, составить договор, организовать показ для Вас, обеспечить то, чтобы Вы позвонили именно ему в процессе поиска квартиры (дать рекламу, занести квартиру в базу, обзвонить потенциальных клиентов, израсходовать деньги на поездку и рекламу в прессе и т.д.). Потом ему надо быть просто молодцом, чтобы договориться о комиссии и обеспечить то, чтобы и владелец и квартиросъемщик пришли к согласию заключить договор аренды.

Помимо всего, прежде чем квартира уйдет клиенту, агент сто раз ответит на телефонные звонки и многое другое. Именно за этот труд агенты и получают вознаграждение. А не за то, что они ушлые проныры, которые ничего не делают и обирают несчастных "бездомных". Это трудоемкая и нелегкая работа. Особенно важно, что она нервная. О том, как стать агентом на сайте есть отдельная статья.

Агентам всё равно, хотите Вы расставаться с деньгами или не хотите. Если Вы заказываете услугу, то должны её оплачивать, если она оказана в полном объеме и с надлежащим качеством, как в любой другой сфере услуг. Если не желаете платить агенту, то и не обращайтесь к ним и ищите квартиру самостоятельно. И квартиру и договор можно найти и без помощи агента. Но тогда Вы скорее поймете, за что же агенты берут комиссию.

Повторюсь, что можно найти квартиру через агентство и не платить комиссии. Только придется подождать, пока такая квартира появится. И выбор вариантов может быть меньше. Хотя, встречаются и очень хорошие квартиры, за подбор которых мы комиссии не берем. Для того, чтобы быть в числе информированных о такой квартире, следует заполнить форму заявки, где указать какая квартира Вас интересует, а также то, что Вас интересуют только варианты без комиссии. Вы будете включены в список и получите письмо или sms, когда такая квартира будет в распоряжении агентства.

Что обязательно должен сделать агент, когда подбирает Вам вариант? Прежде всего ему нужно позаботиться о том, чтобы квартира Вам подходила по основным параметрам или была лучше, чем запрос, но не дороже. Затем агент обязательно должен предоставить договор аренды, чтобы Вы не занимались самостоятельным поиском формы документа. Несмотря на то, что Договор аренды может быть составлен в простой письменной форме, отсутствие формы договора у посредника - это признак непрофессионального подхода. Еще агенту нужно обеспечить время просмотра, удобное и для клиента, и для владельца. Показ квартиры может быть организован и без участия собственника. Но подписание договора требует его присутствия (за исключением ранее описанной ситуации, когда квартира находится в доверительном управлении агента). В договоре аренды, кстати, всегда указываются паспортные данные. Если Вы подписываете договор просто с Пупкиным Василием Петровичем, то это филькина грамота. Конечно, можно и довериться. Это не гарантирует проблем. Но, в случае их возникновения, лучше иметь на руках грамотный договор, а не писульку с закорючкой.

Чего не следует делать, обращаясь к агенту за услугами. Не стоит пытаться кинуть агента. Особенно в таком маленьком городе, как Анапа. Некоторые клиенты пытаются не заплатить агенту, даже если тот старался и нашел вариант, который подходит клиенту. Обмениваются телефонами с владельцем, чтобы созвониться и договориться в обход посредника позже. Или приходят потом на адрес в надежде застать хозяина квартиры. Есть такие. Особенно среди жадных или бедных. Следует понимать при этом, что клиент имеет дело с профессионалом. Мы знаем, как клиенты пытаются это сделать. Глаз наметан. Да и чувство не подводит, когда долго занимаешься каким-то делом. Клиентам, которые пытаются обойти честного агента с вознаграждением надо понимать, что это "кидок". Агенты не любят таких, нечистых на руку клиентов, и уже имеют в распоряжении способы усложнить им жизнь. Как владельцу, который потакает подобным действиям, так и самому кидале.

Если Вы не в состоянии заплатить комиссию сразу по заключению сделки (ну, мало ли, время сейчас не богатое), то просто договоритесь о рассрочке, напишите расписку. Агенты, в большинстве своем, вполне вменяемые и понимающие люди. Они сами живые и могут понять разные ситуации, пойдя на встречу. Просто поговорите, договоритесь и следуйте своим обязательствам. И всё будет нормально.

Почему Вас злит, что большинство объявлений дают агенты?

Так это же наша работа. Владелец обращается к агенту за помощью в сдаче его квартиры. Дальше агент сам дает объявления.

Да, газета у нас на столе, как только она выходит. Мы вылавливаем объявления "от владельцев", созваниваемся, договариваемся, работаем. Дублируем рекламу, указывая свой телефон. Это совершенно нормально, когда речь идет об услугах посредников. Не надо злиться. Просто спрашивайте имеете Вы дело с агентом, когда звоните, или с владельцем. Нет в этом ничего страшного. Если Вам не сказали, что Вы разговариваете с агентом, назначили встречу, а там уже ставят перед фактом необходимости уплаты комиссии... Ну, просто пошлите такого деятеля в баню и не копите злобу.

Подумываю вот составить список известных мне агентских телефонов, чтобы люди могли on-line сверяться с газетой, чтобы избежать посредников... Но пока у меня борьба мотивов. Коллеги меня за это не похвалят. Да и информацию такого рода вполне можно считать конфиденциальной. Пожалуй, не буду. Сами можете их записывать. В будущем может пригодиться.

Кстати, Вы совершенно бесплатно можете проконсультироваться со мной по поводу того, с каким агентом стоит иметь дело. Конечно, я прежде всего буду рекомендовать себя. Но, как я уже упоминал, Вы не ограничены в числе работающих на Вас агентов, если платите комиссию. На вопрос, к примеру, о том, стоит ли иметь дело с Анжеликой из такого-то агентства или с Алексеем из другого, я отвечу честно в любом случае. Знаю я об этом специалисте что-то или нет. Если не в курсе, то так и скажу. Заодно будет повод узнать о коллеге и познакомиться. Большинство агентств недвижимости Анапы между собой не сотрудничают по непонятным мне причинам. И не дают профессиональных консультации на тему конкурентов и коллег. Мне же плодотворное сотрудничество только в радость. И никакая "политика компании" не ограничивает, кроме нашего собственного понимания, когда и с кем иметь дело. Так что обращайтесь. Если у нас, к примеру, нет подходящего варианта, то мы с удовольствием посоветуем коллегу, у которого он может быть. Нам не жалко. Лишь бы все были довольны! Всех денег не заработаешь, а не помочь клиенту просто противоречит нашим принципам.

Возможно Вам это и не понравится, но в силу специфики нашей работы у агентов всегда больше вариантов, чем в открытой печати. Например у производителя утюгов всегда больше этих изделий, чем у любого отдельно взятого клиента. Иногда даже больше, чем нужно. Так же и у нас. Мы хоть и не строим квартиры, которые сдаем, и даже не владеем ими, но это наш товар. И это нормально, когда в газете одни агентские телефоны. Такова специфика услуги. Вам квартира нужна один раз, когда Вы её ищете. А нам постоянно, потому что клиентов много. Квартир, кстати, постоянно не хватает, несмотря на то, что сдается полгорода. Да и сезонность спроса и предложений регулярно не совпадает. Или не совпадает цена. Летом аренда квартиры в Анапе стоит очень дорого, зачастую также требуют предоплату за несколько месяцев. И многим из тех, кто нуждается в жилье, это не под силу. Такая курортная особенность. А зимой клиентов мало и квартиры могут пустовать больше месяца при том, что сдаются за очень приемлемые деньги. Это лишний повод подумать о том, когда искать себе жилье на круглый год. Я рекомендую делать это в ноябре-январе. Именно в этот период квартир достаточно, цены нормальные и выбор широкий. Есть правда одна ловушка в Анапе... Многие владельцы практикуют такой фокус: сдают квартиру зимой по низкой цене, чтобы она не пустовала, якобы на круглый год. А под начало сезона объявляют о непредвиденных обстоятельствах и требуют съехать. Или объявляют такую цену на летний период о которой не только не было договоренности, но и вообще назвать её адекватной не поворачивается язык. Это завуалированное мошенничество со стороны собственников. Потому что в большинстве случаев "непредвиденные обстоятельства" - это желание заработать на отдыхайках. И некоторым хозяевам квартир плевать, честно они поступают с квартирантами или по-свински. Алчность человеческая толкает их и на лживость, и на другие грехи. Жертв подобных "фокусов" в Анапе много. Именно поэтому я разработал форму Договора аренды, которая предусматривает компенсацию со стороны арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе. Практика показывает, что добросовестные наймодатели подписывают такую форму без проблем. В случаях, когда владельцы намерены выкинуть описанный выше финт, они категорически отказываются от подписания такой формы документа. Пока у меня нет технической возможности организовать скачивание этой формы договора с сайта. Но я разместил его на файлообменнике и, если Вы умеете пользоваться подобными ресурсами, то без труда можете получить такой документ бесплатно "скачать рыбу Договора аренды квартиры на длительный срок с приложениями (акт передачи имущества и расписка в получении платы за аренду жилого помещения)". Если Вы пока не умеете этого делать, то договоритесь со мной о встрече. Я передам два или более экземпляра бесплатно. Очень уж мне не нравятся нечестные владельцы и не хочу, чтобы нормальных клиентов кидали только потому, что они не юристы или не обладают опытом в таких делах. Очень много квартир, которые сдаются с переходом на летнюю цену. Но если об этом говориться заранее, то всё честно. Кроме того, такое изменение арендной платы на несколько месяцев всегда можно прописать в договоре. В общем, есть у меня такой договор, который отбивает всякую охоту думать о мошенничестве у владельцев. Одновременно он будет полезен и арендодателям, поскольку досконально предусматривает вопросы оплаты аренды квартиры, ответственность за порчу имущества (в том числе и соседей), содержит приложение с описанием имущества, которое передается квартиросъемщику вместе с помещением и подготовленную расписку в получении денег за найм жилья помесячно. Свои соображения по форме договора можете направлять нам на e-mail или в "форме обратной связи". Нам будет весьма полезно знать Ваше мнение для совершенствования документа. Вопросы по форме договора лучше задавать лично мне по телефону.