В этом тексте Вы не найдете конкретных названий или рекомендаций. Я так поступаю по двум основным причинам:

- Темпы, уровень и методика работы любого агентства в Анапе может измениться в одночасье, благодаря найму нового сотрудника.

- Не обладаю детальной объективной информацией обо всех фирмах, действующих на территории города.

Однако, расскажу о некоторых характерных особенностях.

Прежде всего, необходимо отметить, что большинство агентств открылось в тот период, когда рынок недвижимости Анапы начал развиваться очень стремительно. Ежедневно заключалось большое количество сделок. Продавалась унаследованная земля, участки, купленные у местных за сущие гроши, дешевые квартиры в старых домах и т.д. Цены в тот период были очень приемлемые, и торговля шла полным ходом. Именно тогда в городе появилось много агентств недвижимости. Их учредители и директора зачастую не имели никакого опыта в этой сфере бизнеса. Но не зарабатывать тогда на стремительно развивающемся рынке было просто нереально.

Сейчас рынок недвижимости в Анапе уже устоялся. Существуют ориентировочные цены на сотку или на квадратный метр в том или ином районе. Работает несколько агентств с уже заслуженной репутацией и хаотичное ценообразование закончилось. Наблюдаются тенденции, характерные для всей страны, когда на поле остаются самые деятельные и профессиональные игроки.

Предложение значительно превышает спрос, что обуславливает постепенное снижение цен. Размеры комиссий агентств тоже пришли к некоему общему знаменателю. А, поскольку в Анапе не популярна эксклюзивная форма сотрудничества, когда объект продает только одно агентство, то торгуют все одним и тем же с переменным успехом.

Многие игроки ушли с рынка, который перестал приносить большую и быструю прибыль. Остались, в основном фирмы, которые приобрели положительную репутацию и значительный опыт. Появилось, правда, и несколько новых агентств. Это происходит потому, что с оптимизацией бизнес процессов и правилами системной работы многие из местных предпринимателей знакомы не очень хорошо. Видя это, бизнесмены из других регионов спешат занять свободные ниши.

Профессиональных риелторов, однако, в городе по-прежнему немного. Большинство из них приезжие и имеют опыт работы в нескольких агентствах Анапы. Также здесь много самостоятельных риелторов, имеющих собственные небольшие офисы, но не пытающихся организовать полноценные агентства недвижимости. Стоимость услуг таких предпринимателей, как правило, договорная, да и вообще, они проявляют завидную гибкость.

Основные ставки на услуги профессионалов в области недвижимости следующие:

- Сделка купли-продажи -

3-5 % от суммы сделки с продавца

или изъятие разницы, добавленной к цене владельца

- Сделка аренды жилья через агента -

30-50 % от месячной стоимости аренды жилья с квартиросъемщика

договорная с квартиросъемщика

отсутствие комиссии с квартиросъемщика (бесплатно подобрать жильё в аренду можно, воспользовавшись моими услугами)

- Сделка аренды коммерческой недвижимости -

30-50 % от стоимости месячной аренды объекта с арендатора

договорная

отсутствие комиссии с арендатора

договорная, в случае поиска по индивидуальному заказу

Юридическое оформление сделок и прав на недвижимость

Оплачивают приобретатели права, а в случае заключения договора купли-продажи стоимость взимается с покупателя, с продавца или по долевой схеме, когда расходы на оформление делятся между продавцом и покупателем поровну.

Стоимость оформления сделки или права незначительная

Примерные расценки на юридические услуги:

Регистрация сделок проходит по типовым договорам, предпочитаемым местной регистрационной палатой. И занимаются этим немногочисленные квалифицированные юристы, зачастую оказывающие услуги ряду агентств или сотрудники самой регистрационной палаты, но об этом говорить не принято.

Стоит отметить, что некоторые агентства работают крайне непрофессионально. Они не обладают полной информацией об объекте продажи, не имеют доверенного или наемного юриста, не могут организовать показ объектов и допускают целый ряд очевидных промахов в работе как с продавцами, так и с клиентами. Называть их нет никакого смысла. Всё становится сразу понятно уже по телефонному общению или при визите в офис таких деятелей. Достаточно обратить внимание на то, как они описывают товар, насколько четко ориентируются в районах, ценах и типах домов. Знают ли планировку квартиры или информацию о соседних земельных участках.

Несложно представить, что агент, общавшийся непосредственно с продавцом и проводивший осмотр объекта легко ответит Вам на целый ряд вопросов, которые, казалось бы, не имеют прямого отношения к объекту продажи. Он свободно ориентируется на местности и легко может подсказать Вам, имеется ли рядом с домом школа, магазин или на пересечении каких улиц находится строение. Такой профессионал сориентирует Вас по общей и полезной площади объекта, специфическим характеристикам и ответит на вопрос о возможности торга. Он точно не будет утверждать, что мини-гостиница имеет пять полноценных этажей в то время, как последний этаж на самом деле является мансардой. Случается, что агент находится не у компьютера или не может назвать точный метраж комнат в квартире, а также просит время сообразить, между какими улицами, к примеру, находится участок. Но по разговору Вы сможете сразу безошибочно определить, с профессионалом какого уровня имеете дело. Такой человек знает, из какого материала построен дом, какова степень отделки помещений, этажность, систему отопления и наличие лифта, дороги и возможности ставить автомобиль. Знаком с продавцом.

По разговору можно понять совершенно точно, видел человек то, о чем говорит или нет.

Если же после телефонного или личного разговора Вы понимаете, что так ничего толком и не узнали, то, скорее всего, Вы имеете дело с непрофессионалом или посредником второго уровня. От такого помощника в важном деле разумнее отказаться, не боясь обидеть. Этот, с позволения сказать «профессионал», просто не эффективен, как партнер.

Опытного человека отличает спокойствие (он не суетится), доброжелательность (а не заискивание), информированность (а не болтливость), уверенность (а не высокомерие) и ряд других положительных черт, заметных на интуитивном уровне.

В Анапе есть профессиональные риелторы. И если поспрашивать, то их будет несложно найти.

Позволю себе дать ряд советов, которые могут пригодиться Вам, если Вы собрались приобрести недвижимость на черноморском побережье России:

Потратьте время на то, чтобы обзвонить несколько агентств в интересующем Вас регионе.

Изучите цены в интернете (но не принимайте их, как безусловный ориентир).

Если есть возможность, получите данные из местных газет.

Оставьте через интернет заявки на интересующий объект, заполнив формы на разных сайтах.

Получите в распоряжение карту региона или города, где собираетесь приобрести недвижимость. Подробную и удобную карту Новороссийска, Анапы и других городов можно бесплатно скачать здесь или на megagis.ru

При выборе квартиры поинтересуйтесь серией дома. Так Вы легко сможете узнать параметры здания и планировки квартир.

Ещё до приезда в город попросите подготовить Вам несколько вариантов для осмотра.

Отметьте, с сотрудниками каких агентств Вам понравилось общаться больше всего.

Называйте не только нижнюю планку стоимости искомого объекта недвижимости, но и верхнюю. Сколько и за что платить Вы сможете решить сами, но пусть Вам предложат больше вариантов. Это совершенно ни к чему не обязывает. Тем более к заключению сделки на максимально возможную сумму. Могу объяснить подробнее, почему рекомендую поступить именно так.

Интересуясь тем, далеко ли от моря находится объект, узнавайте расстояние в метрах, а не время пешим ходом. Карта позволяет рассчитать расстояние в метрах даже с учетом поворотов.

Не торопитесь останавливаться на каком-то из вариантов.

Спланируйте визит в город так, чтобы у Вас было достаточно времени на осмотр нескольких объектов. Потратьте 3-7 дней на то, чтобы сделать выбор без суеты, посмотрев предложения разных агентств. Позаботьтесь о месте проживания.

Не испытывайте иллюзий, что сделка без посредников позволит Вам сэкономить средства. Не позволит. Мало того, что у Вас вероятнее всего возникнут сложности с оформлением сделки и значительное ограничение по количеству вариантов, Вы к тому же не сможете узнать заранее, какой торг уместен (об этом чуть позже). Большинство агентств берет комиссию с продавца, так что Вам ни в какие деньги их услуги не встанут.

Помните, что Вы покупаете серьезную вещь и относитесь к выбору соответственно.

Если Вы не пользуетесь интернетом и не хотите просить о помощи своих детей или знакомых, то лучшим решением будет на неделю приехать в город, где Вы собираетесь приобрести недвижимость.

Заранее попросите подготовить Вам подходящие варианты и выезжайте, когда почувствуете, что их набралось достаточно.

Не информируйте агентства о точной дате приезда. Снять номер в гостинице Вы вполне сможете и сами, проконсультировавшись с приличным таксистом. Это позволит Вам отдохнуть после дороги и вечерком неспешно ознакомиться в гостинице с предложениями, опубликованными в местных газетах. Оттуда Вы узнаете примерные цены на недвижимость и количество предлагаемых вариантов.

Не пытайтесь экономить на сроке пребывания в городе. Суета - самый опасный враг принятия обдуманного решения.

Позаботьтесь, чтобы при осмотре предложений в Вашем распоряжении в течение дня было такси. Многие агентства предложат свой транспорт, но в таком случае они покажут только свои объекты. А если Вы передвигаетесь на такси, то можете назначать встречи разным агентам уже на адресах.

По возможности воспользуйтесь помощью кого-нибудь из знакомых в городе. Это и приятная компания, и человек, которому продавцы не смогут рассказывать сказочные небылицы.

Если Вы не пренебрегаете детьми в качестве советников, то возьмите их с собой. И море покажете, и их авторитетное мнение выслушаете. В воспитательном плане такое участие ребенка в выборе дома невозможно переоценить. Да и детская непосредственность будет Вам большим помощником. Тем более, что рано или поздно всё Ваше будет их.

Выберете одного из агентов для консультаций по вопросам покупки. Пусть он сопровождает Вас при осмотре вариантов, предлагаемых другими агентствами. Его услуги можно оплатить отдельно по договоренности. Уверяю Вас, что это не только не дорого, но и с избытком окупится.

При осмотре предлагаемой недвижимости обязательно интересуйтесь о её недостатках. Поясню. О достоинствах товара продавец расскажет и сам. А о недостатках предпочтет не упоминать. Это, однако, не является ложью в чистом виде, к которой люди склонности не имеют. Если задать прямой вопрос о недостатках, то агент или продавец посчитает нужным сказать хоть что-нибудь, чтобы удовлетворить интерес покупателя. И если слушать, не изображая ужас, и не пытаясь каждый описанный недостаток сопровождать падением цены на сто тысяч, то можно очень много узнать интересного, поскольку наболело у человека. В рамках этого повествования можно почерпнуть информацию о размере коммунальных платежей, соседях, шуме стройки и т.д. Спросите, они всё сами расскажут.

Не рекомендую Вам пытаться купить недвижимость на море летом. Лучше это делать зимой, а именно в январе-феврале. Летом на море все сумасшедшие, включая цены.

Повторюсь, что предлагаю эти советы, как посильную помощь. Они основаны на опыте и знаниях.

Следование этим рекомендациям потребует от Вас незначительных дополнительных затрат. В Анапе Вы вполне сможете устроить себе всё вышеописанное тысяч за 30, включая аренду гостиничного номера, такси, питание и услуги советника.

Однако эти расходы позволят Вам сэкономить от 200 000 рублей.

Согласитесь, что это достаточно выгодное вложение средств.

Правильный подход к вопросу приобретения недвижимости даст необычайный и приятный эффект вдобавок к возможности сэкономить значительную сумму.

Желаю Вам всяческих благ и хороших приобретений!