Некоторые вопросы купли и продажи недвижимости в городе-курорте Анапа.

Квартиры в Анапе дешевеют. Это факт. Цены падают как сами по себе, так и во время торга. Причем, сторговать можно до миллиона рублей. А уж 200-300 тысяч покупателю с деньгами уступят, не задумываясь, в 80% случаев.

Рынок стремительно переходит под влияние покупателей. Характерный пример: Квартира выставлена за 1,8 миллиона рублей. Её приходит смотреть покупатель, которому она нравится. И он говорит, что купит её хоть сегодня, но за полтора миллиона. Вечером агенту звонит владелец квартиры и говорит, что согласен на сделку. И квартира продается за полтора, как и предложил покупатель. И чем выше заявленная цена на квартиру, тем шире коридор торга.

Недвижимости выставляется на продажу очень много. И количество продаваемых объектов растет с каждым днем. Финансовые затруднения, ставшая неподъемной ипотека и дешевеющая земля - лишь некоторые причины движения вниз цен на квартиры.

Характерной особенностью рынка недвижимости Анапы является то, что большая часть объектов не фигурируют в интернете. Или расположены на одном-двух сайтах самых активных агентств города. При этом сайты эти не находятся в первой десятке Яндекса. И дело здесь даже не в том, что на Кубани интернет коммерция не очень-то развита. Основная причина заключается в том, что здесь недвижимостью торгуют преимущественно через газеты. Не совсем понятно, как риелторы планируют донести информацию до потенциального покупателя, находящегося, к примеру, в Сургуте. Но таков уж тут рынок. Фотографий продаваемых квартир Вы не найдете в абсолютном большинстве опубликованных в интернете объявлений. Даже не отражен план БТИ. И остается только догадываться, как выглядит планировка квартиры.

Еще один характерный момент - это то, что практически все агентства торгуют одними и теми же объектами. Город - курорт Анапа сам по себе очень невелик. И неудивительно, что продаются одни и те же квартиры и дома усилиями многих агентств. Но есть и достаточно смешная особенность. Здесь недвижимость пытаются заниматься все, кому не лень. Профессионалы, знакомые, друзья друзей и их приятели. В цене на некоторые объекты заложен интерес трех и более посредников. К примеру, большой земельный участок выставлен по цене пять миллионов рублей за гектар. Но если Вы поищете его у других посредников или выйдете непосредственно на владельцев, то к приятному удивлению обнаружите, что эта же земля продается за два с половиной миллиона за Га. Что, по арифметике Пупкина в картинах, составляет 50% от суммы. Цена на квартиры в разных агентствах тоже может значительно отличаться.

Вообще, информация здесь распространяется с большой скоростью. Через час после того, как какое-то агентство начинает возить по дорогим квартирам состоятельного покупателя, об этом уже знают во всех агентствах.

Ценообразование местного рынка недвижимости достаточно спонтанное. Не всегда понятно, почему объект стоит непомерно дорого относительно своей адекватной цены. Расчет доходности продаваемой мини-гостиницы из самых радужных прогнозов показывает, что для окупаемости сделки по её приобретению потребуется 8-9 лет. И это при том, что она будет стоять битком набитая туристами с мая по сентябрь. Что само по себе маловероятно. Конечно, покупка земли или недвижимости на побережье моря - хорошее вложение. И гостиница при правильной рекламе будет приносить каждое лето значительную сумму. Но не относительно общей цены, уплаченной за гостиницу. Расчет окупаемости показывает, что придется потратить несколько лет только на то, чтобы отбить вложенные средства.

Стоит также обратить внимание на то, как здесь строят. Строят здесь зачастую вообще без архитектурного плана и надзора. На строительстве одного и того же объекта может смениться не один подрядчик, который, в свою очередь, может менять бригады строителей, как перчатки. Маловероятно, чтобы это благотворно отражалось на качестве строения. Безудержное строительство мини-гостиниц в городе таит в себе несколько не очень приятных моментов. Внешне гостиница может выглядеть очень пристойно, в то время, как любой профессиональный строитель невооруженным глазом определит недостатки здания.

Экономия средств, неоднократная смена подрядчиков, отсутствие первоначального архитектурного плана, надстройка дополнительных этажей по мере накопления средств и другие строительные изыскания характеризуют возведение примерно половины местных мини-гостиниц, если не больше. Попробуйте спросить у продавца гостиницы план, по которому строилось здание. Получение в ответ документа маловероятно. Заключение приемочной комиссии - да. Но, как и за сколько их порой «получают», не мне Вам рассказывать.

В отличие от строительства в частном секторе, возведением многоквартирных домов здесь занимаются на городском уровне и опытные застройщики. По городу ходит много слухов о недостатках тех или иных зданий. Но это чаще вопрос конкуренции, а не объективная информация. Фамилии застройщиков известны всему городу, поскольку их здесь немного. Но из отрытых источников Вы много информации о них не почерпнете. Статьи в газетах выходят, в большинстве, на правах рекламы или являются откровенной «джинсой», как принято говорить у журналистов о заказных материалах.

Планировка квартир в новых домах выгодно отличается от вторичного жилья, но тоже зачастую оставляет желать лучшего. Вообще местный менталитет не ориентирован на просторные помещения с высокими потолками. И это обусловлено совершенно не незначительной сейсмической активностью. Просто так уж повелось, строить комнаты-трамваи и маленькие по площади прямоугольные помещения. Поэтому дома с хорошими квартирами здесь наперечет.

Сам по себе город имеет развитую инфраструктуру. И построен по принципу пересечения улиц под прямым углом, как отлично видно из карты. Улицы благоустраивают, озеленяют и убирают. Развитие бизнеса обусловлено конкуренцией и идет значительными темпами. Детских садов, школ и институтов в Анапе достаточно. И всё это указывает на радужные перспективы развития. Вообще, развитие населенных пунктов и промышленности вдоль берега Черного моря идет быстрыми темпами. Есть широкие возможности для выгодного инвестирования средств. Но в большей степени это касается сельского хозяйства и инвестиций в развивающиеся поселки, нежели Анапы.

Что же касается развития туристического бизнеса в городе, то для ознакомления с его перспективами в городе-курорте Анапа достаточно ознакомиться с отзывами отдыхающих в интернете. Лично я считаю, что если местное население не изменит своего отношения к туристам и немедленно не повысит уровень курортного сервиса, то через 5 лет в Анапу вообще никто не поедет. Единственная надежда на молодых предпринимателей, которые в большей мере имеют представление об уровне туристического сервиса и бизнеса. К слову сказать, таких людей в Анапе становится всё больше. Однако, подавляющее большинство из них не местного происхождения.